Akár egyetlen nap vagy hétvége alatt annyit hozhat egy lakás kiadása turistáknak, mint az egyszerű bérlet egy hónap alatt - a szobaszállodának is keresztelt szolgáltatás ezért mesés lehetőségnek tűnik azoknak, akiknél nagyszülői örökség vagy egy összeköltözés miatt ingatlan szabadul fel a családban.

A szolgáltatás lényege, hogy az üres lakást turistáknak, üzletembereknek kiadják rövidebb időre, ami lehet egy-két nap vagy hét, esetleg több hónap is - de mindenképp kevesebb, mint a klasszikus lakásbérlet. A módszer régről ismert, a balatoni "Zimmer frei" apartmanok is ezen az elven működnek, városi bevetésük viszont csak az elmúlt évtizedben terjedt el. A szobaszálloda-robbanáson az internet lendített nagyot, a szállásfoglaló oldalak mellett a közösségi oldalak is vendégszerző csatornát jelentenek. Az internet lehetővé tette, hogy az utazók otthonról keressenek kiadó lakásokat.

Turisták Budapesten (illusztráció)

A Duna House ingatlanforgalmazó cég nemrég megjelent elemzése szerint az egyszerű bérbe adásnál jóval több bevételt hoz a saját lakás szobaszállodaként történő üzemeltetése, bár az azzal járó kiadások is magasabbak. Egy V. kerületi, 35-40 négyzetméteres lakást egy hétre két embernek 45 ezer forint körül ki lehet adni, ami közel van ahhoz a szinthez, ami egyhavi bérleti díjból jönne be. Nemcsak az anyagi ráfordítások miatt van azonban nehezebb dolguk a szállásnyújtáson gondolkodóknak, hanem a verseny miatt is: aki nem nyújt jó minőségű szolgáltatást, hamar kirostálódik, lemondhat a szép jövedelemről, és csak zsebpénzszerzésre lesz jó a szolgáltatása.

Jobb, mint a bankbetét?

"Mindenki belevág, aztán rájön, hogy nem ilyen egyszerű" - mondta az [origo]-nak egy hat lakást szobaszállodaként üzemeltető, névtelenséget kérő budapesti férfi. Azt mondta, sokan szeretnének valamit üzletelni, és általánosságban tényleg igaz, hogy a szobaszálloda jobb üzlet, mint a bérlet, de "csak akkor, ha profin csinálja valaki".

Így volt ezzel egy budapesti pár is, akik megpróbálkoztak egy IX. kerületi lakás rövid távú kiadásával, de egy hónap kísérletezés után lemondtak róla. Az első nehezen áthágható akadály az volt, hogy hirdessék magukat. A profi oldalakon sok pénzt kellett volna fizetni akkor is, ha nem szereznek vendéget, az olcsóbb vagy ingyenes hirdetési felületek pedig annyira tele vannak, hogy elvész közöttük a hirdetésük. Ennek ellenére találtak egy amerikai csoportot, akik kivették a lakást, de hangoskodásuk zavarta a ház lakóit, ráadásul "teljesen leamortizálták a lakást".

Ez az az odafigyelés és ráfordítás, amely nélkül nem lehet jövedelmezően kiadni a lakást. Aki belevág, annak számolnia kell vele, hogy az egy-egy napra, hétre vagy pár hónapra kiadandó lakást folyamatosan takarítani kell, a fogyó eszközökkel fel kell tölteni, a törülközőket, az ágyneműt mosni kell.

(illusztráció)

A költségekről a 6 lakást kiadó budapesti szobaszállodás bemutatott egy gyors példát: mondjuk 400 ezer forint bevételt hoz egy hónapban a lakás, abból 60 ezret elvisz a bérlés, néhány tízezret a rezsi, 200 ezer forint a munkaerő, pár tízezer a karbantartás, felöltés, "és ott vagy, hogy elromlott a hűtő, vagy a bérlők panaszkodnak, hogy hiányzik a légkondi". A megmaradó profitot ahhoz érdemes hasonlítani, hogy mennyit hoz a bankbetéti kamat. Ha kevesebbet, akkor nincs értelme belevágni, ha többet, akkor igen, arra viszont mindenki számítson, hogy "nincs megállás, folyamatosan fejleszteni kell".

A profik nagy tételben vesznek

A szobaszállodát fenntartóknak is több típusuk van. Az igazán profi vállalkozások már régen a piacon vannak. Ezek például a budapesti belvárosban építkező ír befektetőktől azonnal kibéreltek akár 20 lakást is, amelyeket aparthotelekké vagy teljes apartmanházakká alakítottak (olyan házzá, amiben csak rövid távú bérlésre szánt lakások vannak). Ezek a cégek akár 100 vagy annál több lakást is kezelnek. A 2000-es évek közepén a devizahitelekkel könnyen vehettek lakásokat, így a kormány végtörlesztési akciójával is jól jártak. Nem kicsiben gondolkodott a Premium Apartmanház sem, amely 133 lakást tart fenn szállodaként. Oláh Ingrid értékesítési vezető azt mondta, tavasszal és ősszel inkább az üzletemberek érdeklődnek a lakások iránt, nyáron a turistákból van több. Előbbiek rendezvénytermet is igényelnek, ezért úgy alakították ki a lakásállományukat, hogy mindenféle igényre legyen megfelelő ingatlanuk - ezt egy kis játékos nem tudja nyújtani.

Vannak, akik szintén profik, cégszerűen működnek, de nem rendelkeznek száz vagy még több lakással, csak pár tucattal vagy néhánnyal. A többiek szeretnének a lakásukból jó pénzt kihozni, de nem szentelik ennek az üzletnek az életüket. Ők gyakrabban bérházak lakásait kínálják, a profik viszont jobban kedvelik az új építésű házakat, ahol egész emeletet is megvesznek, ez nemcsak a kisebb felújítási költségek miatt jó, hanem azért is, mert kevesebb a gond, ha nem kell a szomszéddal perelni.

Régen az öreg nénik ott álltak a Keleti pályaudvaron, és várták a vendégeket - mondta a szobaszállodás. Ma már az internetet használja mindenki, ez viszont a versenyt is fokozta. Az egyik legnagyobb szálláskereső oldal, a Booking.com már ráeszmélt, hogy vannak felhasználók, akik nem hotelekre, hanem aparthotelekre vágynak. Az oldal viszont 15 százalékot alapból elkér azért, ha valaki rajta keresztül talál vendéget. Ráadásul kommentelni, értékelni is lehet, így esélyük sincs azoknak, akik rossz szolgáltatást nyújtanak.

Közösségi oldaluk is van

A szálláskereső oldalak közt régóta működnek a Booking.com-hoz hasonló foglaló- és a Couchsurfing.com típusú közösségi oldalak, amelyeken felajánlhatják a tagok a kanapéjukat, lakásuk egy-egy szobáját, hogy ingyen aludjanak ott a vendégek. 2008-ban viszont létrejött a mára legnagyobbá vált olyan oldal, amely a kettő ötvözete, vagyis közösségi mintára működik, de nem ingyen, hanem pénzért lehet kínálni a lakást, házat vagy szobát.

Az Airbnb.com barátságosabb az egyszerű lakáskiadóknak, már csak azért is, mert a tulajdonostól csak 3 százalékot von le, a bérlőtől viszont 12 százalékot (vagyis ugyanannyit söpör be, mint a Booking.com, csak más elosztásban). Ez az oldal tehát azoknak lehet jó, akik kiadnák a lakásukat szálloda módjára, de nem kívánnak a nagy, profi szereplőkkel versenyezni - igaz adózni így is kell a pénz után. "Ezzel viszont meggazdagodni nem lehet, csak zsebpénzt hoz" - mondta a hatlakásos szobaszállodás. Az oldalon jelenleg valamivel több mint 1200 hirdetés ajánl magyarországi szállást, ebből 1000-et Budapesten. A legolcsóbb szobákat 2200 forintért lehet kivenni éjszakánként, a legdrágább hirdetés 110 ezer forint volt egy estére a budai hegyvidéken, a legtöbb hirdetés 10-20 ezer forint környékén szóródott.

A lakásszállodák piacán nem érezni a válságot. Az elmúlt években fékeződött, de nem állt meg a külföldi látogatók számának növekedése. A KSH adatai szerint az elmúlt években mintegy 40 millió fő jött évente Magyarországra, a csúcsot a tavalyi év jelentette. Az aparthoteleknek nem is a több ide érkező vendég jelentette a Kánaánt, hanem az, hogy köztük egyre nagyobb arányban vannak az ő szolgáltatásukhoz illő vendégek.

Megnyitották Budapestet a fapadosok

A lakásszállós férfi a fapados légitársaságok térhódítását tartja a kulcsnak, mert ezzel rengeteg olyan vendég számára vált elérhetővé Magyarország, akik a hagyományos repülőjegyeket nem fizetnék ki. A folyamatot a Malév csődje tovább erősítheti. Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője szerint erre utaló jel az is, hogy miközben lassan nő az ide érkező vendégek száma, a szállodák mégis panaszkodnak az üres szobáik miatt. Vagyis az történik, hogy az ötcsillagos hotelt keresőket négycsillagosok váltják, a négycsillagos turisták pedig ugyanakkora pénzért inkább kivesznek egy egész lakást, mint amennyiért egy kétágyas szobát kapnának a hotelekben.

Bár az aparthotelek nem szerepelnek külön a statisztikákban, Oláh Ingrid tapasztalata szerint az elmúlt tíz évben nagyjából megduplázódott a számuk. Rutai Gábor szerint a külföldiek közt a fiatalok szerettek bele Budapestbe a leginkább. A Sziget fesztivál, a romkocsmák, a színes éjszakai élet, amely ráadásul a nyugati pénztárcáknak kifejezetten olcsó, sok fiatalt vonz ide, de "ők nem igénylik a recepcióst és a szobapincért, annál inkább a lazaságot, és ezt nem egy hotelben kapják meg".

Az elemzési vezető és a szobaszállós férfi is egyetértett abban: az egyszerű lakástulajdonosnak, aki aparthotelben gondolkodik, a nyári szezon lehet a legmegfelelőbb. Ekkor ugyanis szinte bármit ki lehet adni a külföldieknek, viszont az országos szinten évi 40 ezer magyar hallgató kiesik a bérleti piacról, vagyis június és augusztus között pont jól lehet pótolni őket. Így a hosszabb távú bérlők jelentette biztonságot és a turistáktól bejövő, potenciálisan magasabb bevételt ötvözni lehet. Aki ugyanis egész évben csak a turistákra hajt, sokkal nagyobb kockázatot vállal, mint aki szerződésben vállalt felmondási idővel hosszú távra adja ki a lakását. 

Rutai Gábor szerint viszont aki egész éves szolgáltatásba vágna, annak kicsiben nem éri meg. Volt az ügyfeleik közt egy olyan olasz szobaszállodás, aki egy egész emeletet megvett, mert azt olcsóbb takarítani és feltölteni, mint ha szét lennének szórva a városban.